Gần một thập kỷ làm nghề, tôi từ chối giới thiệu nhiều dự án hơn số dự án tôi nhận. Không phải vì dự án xấu — mà vì hồ sơ chưa đủ để tôi dám nói với bạn bằng giọng chắc chắn. Đây là danh sách tôi kiểm, theo đúng thứ tự, trước khi một dự án xuất hiện trên trang này.
1. Văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15, hiệu lực 01/8/2024), chủ đầu tư chỉ được thu tiền của bạn khi dự án có văn bản xác nhận đủ điều kiện của Sở Xây dựng. Văn bản này công bố công khai trên cổng thông tin Sở Xây dựng tỉnh — với dự án ở Nha Trang là Sở Xây dựng Khánh Hoà (sxd.khanhhoa.gov.vn). Tôi tra tận nguồn, không tin bản chụp do môi giới chuyền tay.
2. Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và giấy phép xây dựng. Hai giấy này cho biết dự án được phép xây cái gì, quy mô bao nhiêu. Tôi đối chiếu con số trên giấy với con số trên tài liệu bán hàng — chỗ nào vênh, tôi hỏi thẳng chủ đầu tư trước, và nói cho bạn biết nếu chưa có câu trả lời.
3. Hình thức sử dụng đất của dự án. Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) quy định các hình thức giao đất, cho thuê đất khác nhau — và điều đó quyết định giấy chứng nhận bạn cầm sau này ghi gì. Tôi không tóm tắt hộ phần này bằng một câu quảng cáo; tôi gửi bạn đúng trang hồ sơ để bạn tự đọc, và khuyến khích bạn hỏi luật sư của bạn — kể cả khi bạn mua qua tôi.
4. Bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ bàn giao. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về bảo lãnh của ngân hàng với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi bàn giao chậm. Tôi kiểm chứng thư bảo lãnh có thật và còn hiệu lực không.
5. Quy hoạch chi tiết 1/500. Tiện ích in trong tờ rơi chỉ đáng tin khi nó nằm trong bản vẽ quy hoạch được duyệt. Bản đồ quy hoạch tra được trên cổng công khai quy hoạch của tỉnh.
Điều tôi cam kết trên trang này: nếu một mục trong năm mục trên chưa kiểm được, tôi nói thẳng là chưa kiểm được — kể cả khi điều đó làm bạn chậm quyết định, và làm tôi chậm có giao dịch.
Nguồn dẫn: Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15; Luật Đất đai số 31/2024/QH15; Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — toàn văn trên Cổng thông tin điện tử Quốc hội (quochoi.vn) và Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật (vbpl.vn); công bố dự án đủ điều kiện bán: Sở Xây dựng Khánh Hoà.
Bài viết là quan điểm và quy trình làm việc cá nhân của người tư vấn độc lập, không phải phát ngôn của chủ đầu tư nào, không phải tư vấn pháp lý.
Đừng rời đi tay trắng
Tôi có hai tài liệu soạn cho người đang cân nhắc BĐS ven biển: 25 câu hỏi trước khi mua và Bảng chi phí giữ một tài sản. Đọc ngay tại trang, hoặc để lại email — tôi gửi bản đầy đủ. Tôi không spam: chỉ gửi đúng tài liệu bạn chọn.