GIỮ MỘT CĂN BIỆT THỰ BIỂN TỐN NHỮNG GÌ
Bảng liệt kê chi phí + bộ câu hỏi để anh chị cầm đi hỏi bất kỳ ai
Vì sao tôi gửi anh chị tờ này
Trong những lần tôi ngồi lại với người mua, con số được tính kỹ nhất gần như luôn là giá mua. Những khoản còn lại thường chỉ hiện ra sau khi đã nhận nhà.
Tờ này không bán gì cho anh chị. Nó là danh sách khoản mục — để anh chị biết mình cần hỏi những gì, và tự điền số của chính mình.
Tôi cố ý để trống hết phần số. Không phải tôi giấu. Biểu phí và chính sách thay đổi theo từng đợt, và mỗi căn một khác — tôi điền sẵn một con số hôm nay thì vài tháng nữa nó thành sai, mà anh chị lại đã tin nó rồi. Số đúng nằm trong văn bản của chủ đầu tư, tôi mở ra cùng anh chị khi mình ngồi xuống.
Cột “Lấy số ở đâu” quan trọng ngang cột số tiền. Khoản nào không chỉ được ra văn bản thì khoản đó chưa chắc chắn — kể cả khi có người đọc cho anh chị một con số nghe rất tự tin.
Tôi là ai trong giao dịch này: tôi là bên bán — tôi phân phối sản phẩm và tôi có lợi ích khi anh chị mua. Tôi nói trước để anh chị đọc tờ này với đúng tâm thế: đừng tin tôi vì tôi nói nghe hợp lý, hãy bắt tôi chỉ ra văn bản. Tôi không phải chủ đầu tư; mọi số liệu về dự án đều dẫn về văn bản của chủ đầu tư, không phải kết luận của tôi. Tài liệu này do tôi tự lập để anh chị dùng, không phải văn bản chính thức của chủ đầu tư.
Căn: ………………………….. · Ngày điền: ………………..
(Ghi lại — biểu phí và chính sách đổi theo thời gian, tờ đã điền sẽ cũ đi.)
PHẦN A — BẢNG CHI PHÍ
A1. Trước và trong khi bàn giao (khoản trả một lần)
| # | Khoản | Số tiền | Lấy số ở đâu | Đã hỏi chưa |
| 1 | Giá bán căn (ghi rõ đã gồm hay chưa gồm thuế và phí bảo trì) | Bảng hàng + phiếu tính giá của căn cụ thể | ☐ | |
| 2 | Thuế giá trị gia tăng | Phiếu tính giá | ☐ | |
| 3 | Phí bảo trì phần chung | Phiếu tính giá | ☐ | |
| 4 | Chi phí hoàn thiện nội thất phần chủ nhà tự lo | Danh mục bàn giao — đối chiếu xem thiếu gì so với mức mình muốn ở | ☐ | |
| 5 | Đồ rời: rèm, chăn ga, bếp, đồ vận hành, cây cảnh | Tự dự toán — khoản hay bị bỏ quên | ☐ | |
| 6 | Phí luật sư rà hợp đồng + đơn vị kiểm định độc lập khi nhận nhà | Luật sư và đơn vị kiểm định của anh chị | ☐ | |
| 7 | Chi phí vay: phí thẩm định, bảo hiểm khoản vay, công chứng thế chấp | Ngân hàng cho vay | ☐ |
Câu hỏi đắt nhất ở bảng này: “Danh mục bàn giao có gì và KHÔNG có gì?” Chênh lệch giữa “bàn giao” và “ở được” là khoản người mua hay tính thiếu nhất trong những gì tôi gặp.
A2. Mỗi năm giữ tài sản (khoản lặp lại — phần chính của tờ này)
| # | Khoản | Số tiền/năm | Lấy số ở đâu | Đã hỏi chưa |
| 8 | Phí quản lý | Dự thảo quy chế quản lý — hỏi luôn chu kỳ và cơ sở điều chỉnh | ☐ | |
| 9 | Tiện ích thu riêng ngoài phí quản lý (nếu có) | Biểu phí dịch vụ | ☐ | |
| 10 | Điện, nước, internet — kể cả tháng không ai ở | Ước theo mức tối thiểu | ☐ | |
| 11 | Bảo trì riêng của căn: hồ bơi, điều hoà, sân vườn, chống ẩm | Báo giá dịch vụ tại chỗ | ☐ | |
| 12 | Quỹ bảo trì ven biển — hơi ẩm và muối biển ăn mòn nhanh hơn nội địa | Tự trích hằng năm | ☐ | |
| 13 | Dịch vụ quản gia / kiểm tra căn khi chủ vắng mặt | Bảng giá dịch vụ — hỏi tần suất, hạng mục, có gửi hình không | ☐ | |
| 14 | Bảo hiểm tài sản | Công ty bảo hiểm | ☐ | |
| 15 | Chi phí thực tế cho mỗi kỳ nghỉ: tiện ích thu phí trong khu + đi lại | Tự dự toán một kỳ nghỉ thật, nhân số chuyến/năm | ☐ | |
| 16 | Lãi vay phải trả trong năm | Lịch trả nợ ngân hàng | ☐ | |
| 17 | Chi phí cơ hội của vốn tự có — phần tiền mặt đang khoá ở đây, nếu để nơi khác thì sinh ra bao nhiêu | Tự tính theo kênh an toàn anh chị vẫn dùng | ☐ | |
| 18 | Thuế, phí liên quan việc sở hữu (nếu có) | Kế toán thuế của anh chị, không hỏi người bán | ☐ | |
| TỔNG MỖI NĂM |
Dòng 17 là dòng hay bị bỏ nhất, và nó đổi kết quả nhiều nhất với người trả bằng tiền mặt. Người đi vay thấy chi phí vốn nằm ở dòng 16; người trả sớm thì chi phí vốn vẫn có, chỉ là không ai gửi hoá đơn.
A3. Phép chia quyết định mọi thứ
Điền hai ô này rồi tự nhìn con số:
| Nội dung | Điền số của anh chị |
| Tổng chi phí mỗi năm (dòng tổng bảng A2) | ……………. |
| Số đêm gia đình thực sự ngủ ở đó mỗi năm | ……………. |
| Chi phí mỗi đêm sử dụng = chi phí năm ÷ số đêm | ……………. |
Số đêm lấy theo 3 năm gần nhất anh chị đã thực sự đi nghỉ, không lấy theo số mình dự định đi.
Con số cuối là con số thật của việc sở hữu. Đem nó so với giá thuê một căn tương đương ở cùng khu vực. Phần chênh lệch chính là tiền anh chị trả cho sự chủ động, riêng tư và cảm giác đây là nhà mình — nếu phần chênh đó xứng đáng với anh chị thì anh chị có cơ sở để tiến tới; nếu không thì hợp lý là chưa mua.
Một điều tôi nói rõ: phép chia này cố ý chỉ tính vế chi. Nó không cộng phần thu nếu anh chị cho thuê (bảng A4), cũng không tính giá trị tài sản về sau — hai phần đó tôi không có quyền đoán thay anh chị. Tôi đưa vế nặng nhất ra trước, để nếu anh chị vẫn thấy đáng thì cái đáng đó là thật.
Đây là phép tính tôi mong anh chị làm trước khi gặp bất kỳ người bán nào, kể cả tôi.
A4. Nếu có khai thác cho thuê (bỏ qua nếu không cho thuê)
Doanh thu gộp không phải thứ vào túi anh chị. Trừ hết các khoản dưới rồi mới ra phần thực nhận:
| # | Khoản trừ | Số tiền | Lấy số ở đâu | Đã hỏi chưa |
| 19 | Phí đơn vị vận hành / chia doanh thu | Hợp đồng uỷ thác cho thuê — đọc bản gốc, không nghe tóm tắt | ☐ | |
| 20 | Hoa hồng trả cho kênh đặt phòng (OTA, đại lý du lịch) | Hợp đồng uỷ thác | ☐ | |
| 21 | Vệ sinh, giặt là, đồ tiêu hao mỗi lượt khách | Bảng giá vận hành | ☐ | |
| 22 | Thay thế nội thất hao mòn | Tự trích hằng năm | ☐ | |
| 23 | Thuế trên doanh thu cho thuê | Kế toán thuế của anh chị | ☐ | |
| 24 | Tháng phòng trống — mùa thấp điểm vẫn phải trả các khoản ở bảng A2 | Tự tính kịch bản | ☐ |
Ba kịch bản nên tính, không chỉ tính một:
| Kịch bản | Cách tính | Kết luận cần rút |
| Không có khách suốt 6–12 tháng | Doanh thu bằng 0, chi phí bảng A2 vẫn chạy | Anh chị gánh được không? Nếu không gánh được thì đừng mua dựa vào cho thuê |
| Thuê thận trọng | Công suất thấp, giá thực thu sau giảm giá | Đây mới là con số nên dùng để ra quyết định |
| Thuê tích cực | Công suất cao | Chỉ dùng để tham khảo, không dùng để ra quyết định |
Lằn ranh tôi giữ: tôi không đưa anh chị con số lợi nhuận hay tỷ suất khai thác nào. Con số nào có người cam kết với anh chị thì phải nằm trong hợp đồng, ghi rõ ai cam kết, thời hạn bao lâu, điều kiện gì, không thực hiện được thì chế tài ra sao. Nói miệng thì không phải cam kết, dù nghe thuyết phục tới đâu.
A5. Khi muốn ra hàng
| # | Khoản | Số tiền | Lấy số ở đâu | Đã hỏi chưa |
| 25 | Thuế và phí chuyển nhượng | Kế toán thuế của anh chị | ☐ | |
| 26 | Phí chuyển nhượng trả cho chủ đầu tư (nếu có) | Hợp đồng mua bán — điều khoản chuyển nhượng | ☐ | |
| 27 | Tất toán khoản vay + phí trả nợ trước hạn | Hợp đồng tín dụng — khoản gần như ai cũng quên | ☐ | |
| 28 | Chi phí môi giới bán lại | Mặt bằng thị trường | ☐ | |
| 29 | Chi phí giữ tài sản trong thời gian chờ bán | Bảng A2 nhân số tháng dự kiến chờ | ☐ |
PHẦN B — BỘ CÂU HỎI CẦM ĐI HỎI BẤT KỲ AI
Các câu dưới đây tôi viết sẵn ở ngôi của anh chị — anh chị đọc nguyên văn cho người bán nghe cũng được, không cần sửa chữ nào.
Anh chị dùng bộ này với tôi, và với mọi người bán khác — kể cả người đang bán dự án cạnh tranh. Đó là cách tốt nhất để so.
Một mẹo: đừng chọn người trả lời hay nhất. Chọn người trả lời bằng văn bản. Gom hết câu hỏi lại, gửi một lượt, xin trả lời có dẫn tài liệu. Ai né chỗ nào, anh chị sẽ thấy ngay.
B1. Pháp lý (hỏi trước, hỏi kỹ)
1. Tôi đang mua quyền gì — và quyền đó được ghi ở văn bản nào? 2. Quyền đó kéo dài đến thời điểm nào, tính từ mốc nào? Cho tôi xem chỗ ghi điều đó trong hợp đồng. 3. Cho tôi danh mục từng loại giấy tờ của dự án: cái nào đã có, cái nào đang làm, kèm ngày trên văn bản. 4. Quyền cho thuê, chuyển nhượng, thừa kế của tôi được quy định ở điều khoản nào? 5. Có bảo lãnh ngân hàng không? Cho tôi xem mẫu chứng thư. 6. Tôi mang bộ hồ sơ này về cho luật sư riêng đọc được không?
☝️ Câu 1, 2, 3 là ba câu không được bỏ. Người bán nào trả lời ba câu này bằng hai chữ “đầy đủ” rồi chuyển chủ đề, anh chị nên hỏi lại lần nữa.
Về dự án tôi đang bán: hồ sơ pháp lý có đầy đủ. Tôi không đưa con số nào lên một tờ giấy phát ra ngoài — pháp lý là thứ đọc trong hợp đồng, không phải đọc trên tài liệu quảng cáo. Anh chị nghiêm túc cân nhắc thì tôi mở nguyên bộ hồ sơ ra, ngồi đọc cùng anh chị, đúng ba câu trên.
B2. Tiền
7. Ngoài giá bán còn khoản nào nữa — cho tôi bảng đủ ba giai đoạn: trước bàn giao, khi bàn giao, và mỗi năm giữ? 8. Phí quản lý hiện là bao nhiêu, điều chỉnh theo chu kỳ nào và dựa trên cơ sở gì? 9. Danh mục bàn giao gồm gì và không gồm gì? 10. Các phương án thanh toán chênh nhau bao nhiêu tiền thật, và chiết khấu là trừ ngay hay hoàn sau? 11. Chiết khấu có bị thu hồi trong trường hợp nào? 12. Nếu tôi vay: sau giai đoạn hỗ trợ lãi suất, mỗi tháng tôi trả bao nhiêu?
B3. Vận hành và bàn giao
13. Ai thực sự vận hành — đơn vị được giới thiệu, đơn vị đã ký hợp đồng, hay đơn vị đang vận hành thật? Ba thứ này khác nhau. 14. Nếu đổi đơn vị vận hành thì ai có quyền quyết, và quyền lợi nào của tôi vẫn giữ? 15. Tôi vắng mặt thì ai kiểm tra căn, bao lâu một lần, có báo cáo kèm hình không, tính phí thế nào? 16. Cam kết tiến độ bàn giao ghi ở điều khoản nào, và chậm bàn giao thì tôi được gì? 17. Mùa bão thì quy trình ứng phó ra sao? 18. Nếu tôi tham gia chương trình cho thuê, quyền dùng căn của chính tôi vào dịp lễ Tết có bị hạn chế không?
B4. Ra hàng
19. Đã có giao dịch chuyển nhượng lại nào ở dự án này chưa? 20. Thủ tục chuyển nhượng gồm những bước gì, mất bao lâu, tốn bao nhiêu? 21. Nếu tôi cần bán trong vòng 2–3 năm tới, người mua tôi sẽ là ai?
B5. Ba câu tự hỏi chính mình (quan trọng nhất — không ai trả lời thay được)
22. Ba năm gần nhất, gia đình tôi thực sự đi nghỉ mấy lần? 23. Nếu tài sản này không cho thuê được đồng nào trong một năm, tôi có gánh được không? 24. Tôi mua căn này chủ yếu để gia đình dùng hay để khai thác? Hai mục tiêu này thường cần hai căn khác nhau — nếu muốn cả hai, tôi chấp nhận mỗi bên đạt được một phần.
Chốt lại
Chỉ nên tiến tới khi cả ba cùng rõ:
1. Quyền tôi mua và pháp lý phù hợp với mục tiêu của tôi. 2. Dòng tiền nằm trong khả năng kiểm soát của tôi — kể cả ở kịch bản xấu. 3. Tài sản tạo ra giá trị sử dụng thật cho gia đình tôi.
Còn ô nào trong tờ này chưa điền được, nghĩa là còn câu chưa hỏi xong. Chưa hỏi xong thì chưa ký.
Điền xong, anh chị chụp lại gửi tôi những ô còn trống. Đó đúng là những ô tôi mở văn bản gốc ra và mình điền nốt cùng nhau.
Tài liệu này tôi lập để anh chị dùng khi đánh giá bất kỳ bất động sản nghỉ dưỡng nào, không riêng một dự án. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề, không phải lời khuyên đầu tư, không phải tư vấn pháp lý hay thuế — phần pháp lý và thuế anh chị nên hỏi luật sư và kế toán độc lập của mình.